Alugar ou financiar?

Com altas taxas de juros por conta da tentativa de controle da inflação pelo Banco Central, famílias vivem dilema na hora de planejar aquisição de imóvel. Especialistas dão dicas para quem precisa de imóvel

Anos atrás, o sonho da casa própria estava na prioridade número 1 de muitas famílias brasileiras. Porém, com uma inflação galopante que devolveu o país para o mapa da fome, as dificuldades para aquisição de imóveis fazem o questionamento surgir: realmente vale a pena financiar ou alugar está compensando mais? Para facilitar essa difícil decisão, O TEMPO ouviu um especialista em finanças e um advogado por dentro do mercado imobiliário para apontar o “caminho das pedras”.

Para Vanderlei Garcia Junior, advogado, consultor jurídico e professor de direito civil e imobiliário do Meu Curso Educacional, a alta taxa básica de juros (Selic), atualmente em 13,25% ao ano, faz o financiamento ficar muito caro para a maioria das famílias. Nesse cenário, disparou em 33% o número de pessoas que quebram os contratos firmados com os bancos – e são obrigadas a dar o imóvel como garantia, perdendo todo o sacrifício feito por anos. Os dados são da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

“Está sendo muito comum (a devolução dos imóveis por famílias que não conseguem arcar com o financiamento), principalmente agora com esse cenário de instabilidade econômica, inflação alta, juros altos e até desemprego. É um problema que as famílias precisam tomar cuidado. Às vezes, ainda que seja único imóvel, aquele suado que a família lutou para conseguir, sem pagar as parcelas do financiamento há um grande risco da retomada desse imóvel por parte da instituição financeira”, diz Vanderlei.

Neste cenário, ele já vê uma mudança no mercado: a procura pelos aluguéis aumentou. “Há uma migração muito grande para o contrato de locação. Mas a gente não pode esquecer que os contratos de locação também possuem cláusulas de reajustes anuais, vinculados a algum índice que reflete de alguma forma a inflação de alguns setores. Mas, ainda é uma possibilidade, principalmente quando a gente se depara com essa possibilidade de não pagamento e retomada do imóvel”, afirma o advogado especializado no direito civil e imobiliário.

“Entre comprar e alugar, a dica valiosa neste momento é alugar um imóvel. De preferência, ao lado de onde a pessoa trabalha. Porque aí você vai economizar no transporte. A gente está vendo que a gasolina está muito cara. Agora, sofreu uma diminuição, mas ainda está cara. Você já faz uma outra economia”, aconselha o membro da Associação Brasileira de Educadores Financeiros (Abefin).

Ainda assim, Sandro diz que o financiamento pode ser uma boa a depender das condições financeiras da família. Para ele, o cenário de juros altos deve mudar em breve, o que seduz quem está disposto a esperar um pouco para investir.

“Ao menos que a pessoa já tenha um bom capital para dar como entrada, talvez o melhor é aguardar pelo menos meados de 2023, já que a intenção da equipe econômica é de que os juros no Brasil sofram uma queda e fiquem em torno de 7 a 8% em meados do ano que vem. Então, o momento agora é aguardar”, afirma.

Caixa diminui taxas

A Caixa Econômica Federal anunciou novas condições para financiamento de imóveis para os pró-cotistas e para o Programa de Habitação Popular com Recursos FGTS. De acordo com a Caixa, o Programa de Habitação Popular agora atende a famílias com rendimento mensal de até R$ 8 mil. Antes, só núcleos que ganhavam até R$ 7 mil eram contemplados. As taxas continuam as mesmas.

Segundo o banco, as famílias que ganham até R$ 2,4 mil estão sujeitas a taxas de 4,5% ao ano nas regiões Centro-Oeste, Sul e Sudeste e 4,25 a.a. no Norte e Nordeste. Aquelas com faturamento entre R$ 2,4 mil e R$ 3 mil vão pagar 5% e 4,75% ao ano, respectivamente. Já a faixa entre R$ 3 mil e R$ 3,7 mil arca com taxas de 5,5% em quaisquer estados.

Já a faixa entre R$ 3,7 mil e R$ 4,4 mil vai pagar 6,5% ao ano de juros em quaisquer regiões do Brasil. Por último, a Caixa informa que as famílias que faturam entre R$ 4,4 mil e R$ 8 mil pagam 7,16% de taxa a cada 12 meses.

Quanto à linha de financiamento pró-cotista, a Caixa informa que a taxa de juros caiu de 8,66% ao ano para 7,66% ao ano, além da Taxa Referencial (TR), para os imóveis com valor de até R$ 350 mil.

Para os imóveis acima dessa cotação e até R$ 1,5 milhão, a Caixa reduziu os juro de 8,66% ao ano para 8,16% a.a. Novamente, o cidadão também precisa arcar com a TR neste tipo de financiamento. Além da redução de taxas, a quota de financiamento na linha pró-cotista foi ampliada para até 80% do valor de avaliação do imóvel.

Para ser cotista do banco, o cidadão precisa ter contribuído ao menos três anos para o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Além disso, precisa estar empregado, contribuindo para o FGTS ou ter saldo no fundo de pelo menos 10% do valor do imóvel desejado.

Por que os juros estão altos?

A alta dos juros que encarece os financiamentos é uma medida tomada pelo Banco Central para controlar a inflação, que está medida em 11,89% nos últimos 12 meses, conforme o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). A ideia é dificultar o acesso ao consumo, diminuindo a demanda e controlando os preços.

A meta da instituição é assegurar a alta de preços entre 2% e 5% em 2022, apesar de o mercado já trabalhar com um IPCA de 7,67% ao fim do ano, conforme a última edição do Boletim Focus, que reúne as previsões do mercado financeiro para os principais indicadores da economia.

E o mercado prevê uma alta ainda maior da Selic até o fim do ano. Atualmente em 13,25% ao ano, a taxa pode fechar 2022 em 13,75%, conforme o Focus. Se isso acontecer, os financiamentos de todo tipo, inclusive os imobiliários, certamente ficarão mais caros.

O problema é que alguns analistas defendem que aumentar os juros não resolve o problema da inflação, que é causada, sobretudo, pela alta dos combustíveis por conta da política de Preço de Paridade de Importação (PPI) da Petrobras. Pelo PPI, o valor de venda da gasolina e do diesel no Brasil varia de acordo com a cotação dos combustíveis importados, apesar do País ser quase autossuficiente na produção desses itens.

Recentemente, o governo federal e o Congresso Nacional aprovaram projetos para zerar os impostos federais e reduzir o Imposto sobre Operações relativas à Circulação de Mercadorias e sobre Prestações de Serviços de Transporte Interestadual e Intermunicipal e de Comunicação (ICMS) dos combustíveis, o que deve controlar a inflação em alguma medida, o que tende a controlar os juros.

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