Com famílias menores, mais pessoas morando sozinhas e um país que envelhece, o Censo 2022 mostrou como a população e as novas configurações de domicílios impactam o setor imobiliário brasileiro de forma profunda.
Diante desse novo retrato demográfico, cinco conclusões se destacam e ajudam a explicar as transformações demográficas que devem moldar a configuração habitacional no Brasil nas próximas décadas. Dentre elas, está o crescimento acelerado dos domicílios mesmo com baixo crescimento populacional; a redução do tamanho das famílias; a interiorização; o envelhecimento; e a redistribuição regional da demanda por habitação. Neste artigo, você pode compreender melhor como essas tendências afetam o futuro do mercado a partir dos seguintes tópicos:
1. O número de domicílios cresce mais do que a população
2. Casais sem filhos crescem, e isso tem mais razões do que as que você imagina
3. O envelhecimento demanda novos formatos de moradia
4. Interiorização: o Brasil se expande para além das capitais
5. O mercado imobiliário deve ser lido localmente
Por que o Censo importa para o mercado imobiliário?
O Censo Demográfico é o principal retrato da população brasileira. Realizado a cada dez anos em território nacional pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o levantamento investiga variáveis como as características dos domicílios, identificação étnico-racial dos residentes, taxa de fecundidade, deslocamentos, entre diversos outros aspectos.
“[No Censo] temos três principais vetores que impulsionam a demanda por novas habitações”, resume Claudio Tavares de Alencar, professor do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli / USP).
“Você tem, principalmente, a questão do crescimento da população: evidentemente, quanto maior esse crescimento, maior será a demanda por novas habitações. Depois, tem a questão da formação de domicílio, [que engloba], digamos, as separações de casais que estão constituídos, o que gera uma outra demanda que busca uma nova habitação. E tem a questão das migrações também”.
É por meio do Censo, portanto, que são produzidos dados confiáveis para saber se a população cresce, onde as pessoas moram e como são essas habitações. Todos esses fatores, em conjunto, exercem pressão sobre o mercado imobiliário.
No caso, o último Censo foi realizado no Brasil em 2022, e a divulgação de seus dados pelo IBGE segue ao longo de 2025. Veja, a seguir, 5 conclusões da pesquisa e seus impactos no mercado imobiliário:
A conclusão mais gritante do Censo de 2022 é a diminuição no ritmo de crescimento da população brasileira. Isso porque a taxa de crescimento anual da população ficou em 0,52%, a menor desde que o primeiro Censo foi realizado no Brasil, em 1872.
“O ano de 2030, quando ocorrerá o próximo Censo, provavelmente será o último em que veremos algum crescimento da população”, diz Márcio Mitsuo Minamiguchi, gerente de Estudos e Análises da Dinâmica Demográfica do IBGE.
O que não deixou de crescer foi o número de domicílios: o último Censo calculou 90,7 milhões de residências. Isso significa que, enquanto a população cresceu apenas 6,5% de 2010 (ano do Censo anterior) a 2022, os domicílios cresceram 34%.
Os números são explicados por um aumento na quantidade de pessoas morando sozinhas — os chamados lares unipessoais — e a fragmentação, de modo geral das famílias. O dado também se correlaciona com a diminuição da média de moradores por domicílio, que saiu de 3,31 em 2010 para 2,79 em 2022.
A primeira consequência é um mercado imobiliário aquecido no curto prazo no que diz respeito à locação: o aluguel no Brasil tem mantido tendência crescente, saltando de 12,3% no Censo de 2000 para 16,4% em 2010 e, agora, chegou a 20,9% em 2022. É o equivalente a dizer que um em cada cinco brasileiros mora de aluguel.
Já no longo prazo, porém, o cenário de baixo crescimento populacional pode indicar uma desaceleração no mercado. Segundo o estudo “Demanda Futura por Moradias: Demografia, Habitação e Mercado”, a demanda anual de domicílios no Brasil deve cair de 1,023 milhão de unidades por ano entre 2026 e 2030 para 434 mil novas habitações por ano entre 2036 e 2040 — podendo chegar a menos de 400 mil domicílios por ano entre 2039 e 2040.
Embora casais com filhos sigam sendo o tipo de arranjo familiar mais comum, o Censo de 2022 foi o primeiro no qual esse grupo representou menos da metade do total de famílias.
“A gente tem por um lado a diminuição, realmente, da quantidade de filhos que as pessoas vão ter. Mas pessoas, normalmente, continuam tendo filhos, pelo menos um. O que diminuiu bastante foi a pessoa que tem muitos filhos”, pontua Márcio Minamiguchi.
Em paralelo, os casais sem filhos saltaram de 13% do total de famílias em 2000 para mais de 24% em 2022. Mas, segundo o pesquisador, esse número não está atrelado apenas à menor taxa de fecundidade, e sim ao envelhecimento populacional.
“Isso ocorre nem tanto porque os casais não querem ter filhos, mas o que a gente vê crescer é a fase do chamado ‘ninho vazio’ entre pessoas mais velhas. O tipo mais frequente de família entre as pessoas idosas é o casal sem filhos. Mas não é porque eles não tiveram filhos: é porque eles já não moram com esses filhos [no momento do Censo]”, explica.
Mesmo com a diminuição no número de filhos, a demanda por apartamentos que comportem pelo menos três pessoas deve se manter. O estudo “Demanda Futura por Moradias: Demografia, Habitação e Mercado” projeta, inclusive, um incremento gradativo na proporção de domicílios com 3 ou mais dormitórios, que deve passar de 21,2% em 2015 para 36,9% em 2040 — o que também engloba projeções de aumento de renda.
Fonte: Portas
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