Uma quitinete ou apartamento de um dormitório pode render até 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Uma casa grande dificilmente chega à metade disso. Essa diferença, apontada pelo presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto, é um dos pontos que mais podem surpreender quem está pensando em investir em imóveis para alugar — e um dos mais ignorados na hora de escolher o ativo.
A rentabilidade do aluguel, porém, depende de muito mais do que o tamanho do imóvel. Localização, estado de conservação, valor do condomínio, vaga de garagem e até a aceitação de pets entram na conta.
Esse é o consenso entre corretores, administradores, especialistas em direito imobiliário e representantes do setor em São Paulo, Rio de Janeiro, Londrina e Ribeirão Preto, que foram provocados a responder a uma simples questão: como um proprietário consegue melhorar a rentabilidade de um imóvel locado?
A resposta, de longe, não é simples. Porém, é possível entender melhor o que fazer para atingir uma precificação correta e evitar meses de vacância.
O assunto ganha força em 2026, ano em que o aluguel segue em forte valorização. Com a Selic ainda em patamares historicamente elevados e o crédito imobiliário ainda caro para grande parte das famílias, a locação permanece a principal alternativa de moradia para milhões de brasileiros — e de renda para os proprietários.
No mercado imobiliário, poucas máximas são tão repetidas quanto a velha ideia de que “o que vende é o ponto”. E, segundo especialistas, isso continua valendo para locação.
Para João Gitahy, perito avaliador e CEO da VG Imobiliária, do Rio de Janeiro, a localização ainda é o principal diferencial competitivo de um imóvel. “As pessoas querem morar perto do trabalho, da escola e do comércio. Um imóvel bem localizado já larga na frente”, afirma.
Especialistas indicam que a “boa localização” é um conceito relativo: enquanto unidades compactas, como quitinetes e estúdios, exigem proximidade extrema com transporte público, centros comerciais e eixos de trabalho para atrair jovens e solteiros, casas maiores com três dormitórios encontram maior liquidez em ruas silenciosas e tranquilas, onde o barulho do comércio ou do metrô pode ser visto como um ponto negativo.
Quando existe incompatibilidade entre imóvel e público-alvo, a tendência é aumentar o tempo de vacância ou exigir redução no valor do aluguel.
Esse casamento entre o produto e o nicho de inquilino reflete-se diretamente nos ganhos. “O imóvel quanto menor ele é, maior a sua rentabilidade. Uma quitinete ou apartamento de um dormitório pode render 1% ao mês sobre o valor do imóvel. Já uma casa grande dificilmente chega a 0,5%”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do estado de São Paulo).
Na prática, isso ajuda a explicar por que muitos investidores passaram a apostar em apartamentos compactos próximos a eixos de mobilidade urbana.
Se a localização ajuda o imóvel a chamar atenção, o estado de conservação costuma definir se ele será alugado rapidamente ou ficará meses parado.
Para Wagner Lopes Redon, sócio e diretor de locação da Imobiliária Inglaterra, em Londrina (PR), muitos proprietários ainda tratam a manutenção como gasto, quando ela funciona como investimento. “O locatário está muito mais exigente. Um imóvel limpo, bem pintado e conservado reduz vacância e melhora a rentabilidade”, afirma.
Segundo Redon, itens ligados à praticidade e ao conforto passaram a pesar mais na decisão do inquilino nos últimos anos. “Aquele imóvel antigo, sem modernização, começa a perder espaço no mercado”, diz.
Ele afirma ainda que soluções de garantia locatícia vêm ajudando proprietários a reduzir riscos de inadimplência e acelerar o fechamento de contratos.
Mais do que uma decoração sofisticada, o que costuma aumentar a competitividade de um imóvel são melhorias funcionais. Ar-condicionado, armários planejados, fechamento de sacada, piso vinílico e cozinhas mais prontas aparecem entre os diferenciais mais valorizados atualmente, segundo especialistas ouvidos pela reportagem.
Washington Vasconcellos, CEO da Yonder Easy Imóveis, que atua na zona leste de São Paulo, afirma que imóveis mais preparados para uso imediato tendem a alugar mais rápido e por valores maiores. “Hoje o cliente chega com uma lista de desejos que incluem ar-condicionado, cozinha planejada, fechamento de sacada e vaga de garagem. O imóvel mais pronto normalmente é o que vai alugar primeiro”, afirma.
Segundo Vasconcellos, apartamentos semi-mobiliados chegam a ser alugados por valores entre 20% e 35% superiores aos de unidades vazias no mesmo prédio.
Em um dos casos acompanhados pela Yonder, um apartamento em andar mais baixo acabou alugado antes de outros disponíveis porque já possuía ar-condicionado instalado. O proprietário ainda conseguiu elevar o valor pedido em cerca de 10%.
A importância do ar-condicionado, porém, varia conforme a região do país. Para Mariana Giorgi, CEO da Compacto Imóveis, de São José do Rio Preto (SP), “aqui o ar-condicionado é um item necessário. A gente vê até imóveis de valores menores já com ar-condicionado. Está virando realmente um item de necessidade”.
Para João Gitahy, CEO da VG Imobiliária, que atua no Rio de Janeiro, cozinha e banheiro planejados continuam entre os itens com maior retorno no aluguel residencial tradicional. “A cada três clientes, pelo menos dois preferem imóveis que já tenham essa estrutura pronta”, afirma.
Gitahy afirma que recomenda aos proprietários investirem nesses itens para tentar melhorar a liquidez dos imóveis.
Já Marco Dal Maso, diretor de negócios imobiliários da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), afirma que o proprietário precisa observar o padrão dos imóveis concorrentes antes de decidir investir. “Se todos os apartamentos semelhantes estão atualizados e o seu não está, ele perde competitividade”, diz.
Especialistas ressaltam, porém, que nem toda mobília traz retorno proporcional. Em contratos tradicionais de longo prazo, móveis soltos e eletrodomésticos costumam ter menos impacto do que melhorias estruturais e planejadas.
Mariana Giorgi, da Compacto Imóveis, de São José do Rio Preto (SP), afirma que imóveis mobiliados podem aumentar significativamente a rentabilidade, mas alerta que isso depende do perfil do imóvel e da região.
Nem sempre um imóvel bem localizado e conservado consegue compensar um custo fixo elevado. O valor do condomínio aparece entre os principais fatores que prejudicam a liquidez de uma locação.
“Você pega um imóvel que poderia render R$ 2 mil de aluguel, mas o condomínio custa R$ 1 mil. Isso afasta muita gente”, afirma Viana Neto.
Marco Dal Maso, da AABIC, afirma que o proprietário precisa olhar menos para o valor emocional do imóvel e mais para o comportamento do mercado. “O proprietário precisa entender a percepção de mercado do produto dele. Às vezes o imóvel está ótimo, mas existe excesso de oferta naquela região e o preço vai cair”, afirma.
Segundo Dal Maso, comparar imóveis semelhantes na mesma região continua sendo a forma mais eficiente de evitar erros de precificação.
Especialistas ouvidos pela reportagem afirmam que muitos proprietários têm mais medo da inadimplência do que da vacância. Porém, na prática, o imóvel parado costuma gerar um impacto financeiro ainda maior.
“A vacância pesa mais no bolso do dono do imóvel do que a inadimplência”, afirma João Gitahy. “Para inadimplência existem ferramentas, como seguro-fiança, caução e ação judicial. Já o imóvel vazio gera despesa todos os meses”, complementa.
Redon afirma que soluções de garantia de aluguel, como as oferecidas pela Loft e outras empresas do setor, têm ajudado a reduzir a insegurança dos proprietários em relação à inadimplência. Porém, para a vacância, essa solução não é tão simples. Isso porque, além da perda do aluguel, o proprietário continua pagando IPTU, condomínio e manutenção.
Fonte: Portas
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