Como usar o FGTS para comprar um imóvel? Confira as exigências

O saldo do FGTS pode ser usado para quitar ou amortizar o financiamento imobiliário ou um consórcio de imóvel no valor de até R$ 1,5 milhão.

Trabalhadores com pelo menos três anos de carteira assinada podem usar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para comprar a casa própria. Basta obedecer as regras de utilização do fundo.

O saldo do FGTS pode ser usado para quitar ou amortizar o financiamento imobiliário ou um consórcio de imóvel no valor de até R$ 1,5 milhão.

Para famílias com renda mensal de até R$ 2.640, é possível também antecipar os valores a serem depositados no FGTS para compor a renda e quitar as prestações de imóveis da Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida, no novo programa do governo federal, o FGTS Futuro.

O FGTS é uma espécie de poupança compulsória criada para que o trabalhador tenha uma reserva de dinheiro em caso de desemprego, doença grave, aposentadoria e aquisição de um imóvel residencial.

Todo mês, o empregador deposita 8% do salário em conta aberta na Caixa Econômica Federal em nome do trabalhador contratado por meio da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho). O saldo é corrigido com atualização mensal e juros de 3% ao ano. A correção está em debate no STF (Supremo Tribunal Federal).

Desde 2017, o trabalhador com saldo positivo na conta do FGTS recebe também uma parte do lucro do ano anterior. O pagamento é feito até o dia 31 de agosto de cada ano, para quem tinha saldo no dia 31 de dezembro do ano-base.

Enquanto permanecer empregado sob o regime da CLT, o profissional continuará a receber os depósitos do empregador. A cada 24 meses, é possível usar de novo os valores do fundo para abater uma parte do saldo devedor.

O trabalhador pode ainda usar o FGTS para diminuir em até 80% o valor das prestações por 12 meses consecutivos. Por exemplo, a parcela do financiamento é de R$ 1.000, e o saldo do FGTS, de R$ 10 mil. O fundo vai cobrir R$ 833 por mês e o trabalhador pagará R$ 167 de prestação durante um ano.

Miguel José Ribeiro de Oliveira, diretor da Anefac (Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade), recomenda usar 100% do saldo do FGTS sempre que possível, seja na entrada ou na hora de amortizar o saldo devedor para pagar menos juros.

'Os juros imobiliários são maiores do que os juros e dividendos recebidos no FGTS. Não tem sentido deixar um dinheiro lá que rende menos do que você está pagando no financiamento', diz.

'Entretanto, é bom lembrar que o Fundo de Garantia é uma reserva estratégica obrigatória para você fazer frente a um momento em que você perdeu o emprego, para se recolocar no mercado', afirma Oliveira.

'Tem que avaliar que isso é o lado positivo de antecipar: você economiza no custo do financiamento, de um lado, e de outro lado, se você usa a grande parte do valor, significa dizer que se você perdeu o emprego lá na frente, vai fazer falta, mas eu diria que a melhor opção sempre vai ser reduzir o saldo devedor.'

Quem pode usar o FGTS na compra da casa própria?
- O comprador precisa ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se períodos consecutivos ou não, na mesma ou em empresas diferentes;

- O saldo no Fundo de Garantia tem que ser positivo;

- Não pode ter financiamento ativo no SFH (Sistema Financeiro de Habitação) em nenhuma parte do país;

- Caso solicite o saque para pagar parte do valor financiado, é necessário ser titular do financiamento e não possuir parcelas em atraso;

- Não pode ser proprietário, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano localizado no mesmo município do imóvel que deseja adquirir;

- Não é permitido usar o FGTS para quitar imóvel de terceiros.

Qual imóvel pode ser comprado com o FGTS?
- Apenas imóveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação);

- O valor do imóvel não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão;

- O imóvel tem de ser destinado apenas para a moradia do trabalhador e em área urbana;

- Caso o dinheiro seja utilizado para construção, o terreno deve ser de propriedade do trabalhador que irá sacar o FGTS;

- Precisa estar matriculado no RI (Registro de Incorporação do Imóvel);

- Sem registro de gravame, que ocorre quando o bem ainda não foi totalmente quitado;

- Não ter sido adquirido com uso do FGTS em compra anterior há menos de três anos, contados a partir da data do efetivo registro na matrícula do imóvel; por exemplo, se o imóvel adquirido foi registrado na matricula em 30 de novembro de 2021, só poderá ser comprado com uso de FGTS novamente a partir de 1º de dezembro de 2024;

- No caso de imóvel misto, ou seja, aquele destinado à residência do trabalhador e à instalação de atividade comercial, o FGTS só pode ser utilizado para a compra da área residencial, cujo valor deve constar discriminado no laudo de avaliação;

- É possível usar o FGTS para adquirir outro imóvel no caso da propriedade da fração ideal ser igual ou inferior a 40% do total do imóvel.

Não é possível usar o FGTS para:

Imóvel comercial;
Imóvel rural;
Reformar ou aumentar o imóvel;
Comprar terrenos sem construção ao mesmo tempo;
Comprar material de construção;
Imóveis residenciais para terceiros (familiares, dependentes ou outras pessoas).
Como usar o FGTS para comprar o imóvel?
É possível acionar o benefício do FGTS nas seguintes condições:

Pagamento à vista ou entrada de financiamento na compra de imóvel residencial;
Pagamento à vista ou entrada de financiamento na construção de imóvel residencial;
Para pagar uma parte do valor das parcelas do financiamento;
Para quitar, amortizar ou liquidar o saldo devedor.
Quanto pode usar do FGTS para comprar a casa própria?
- O trabalhador pode usar todo seu FGTS, limitado ao valor de avaliação do imóvel de R$ 1,5 milhão ou ao saldo devedor do contrato de financiamento;

- Se tiver de FGTS o equivalente ao valor do imóvel, a melhor opção é utilizá-lo para comprar o imóvel à vista, sem precisar de financiamento, para fugir dos juros;

- Mas é possível usar o valor que quiser do saldo para pagar a entrada do imóvel;

- Para utilização do FGTS na amortização ou liquidação do saldo devedor do financiamento, o intervalo mínimo entre as utilizações é de dois anos, contados a partir da data da compra ou da última amortização.

Quem optou pelo saque-aniversário pode usar o FGTS na casa própria?
- O trabalhador que adere ao saque-aniversário pode sacar parte do FGTS todo ano, a partir do mês do seu aniversário;

- A adesão ao saque-aniversário não impede o trabalhador de sacar o FGTS para comprar a casa própria;

- O saque para a compra da casa própria é limitado ao valor disponível na conta vinculada do FGTS;

- O saque-aniversário permite que o indivíduo retire apenas uma parte do dinheiro e, com isso, o restante pode ser sacado com o pagamento de uma parcela adicional, o que garante que uma parte do dinheiro ainda estará disponível para financiar o imóvel.

Qual a documentação para sacar o FGTS na compra da casa própria?
- Carteira de trabalho;

- Comprovante de residência (conta de água ou luz);

- Certidão de nascimento ou casamento;

- Carteira de identidade;

- CPF;

- Extrato da conta do FGTS;

- Se for trabalhador avulso, declaração do órgão gestor da mão de obra ou do sindicato;

- Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física. No caso de trabalhador casado ou em união estável, apresentar a declaração dos dois;

- Certidão de matrícula do imóvel a ser comprado;

- Cópia do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Como o FGTS é liberado para o financiamento?
- O saque imobiliário é feito ao assinar o contrato de financiamento;

- O trabalhador que deseja usar o FGTS para comprar o imóvel deve acessar o aplicativo Meu FGTS e autorizar o agente financeiro a consultar o saldo disponível de seu Fundo de Garantia;

- Depois, deve apresentar a documentação necessária ao agente financeiro, ao banco ou a outro agente financeiro onde está contratando o financiamento;

- Este agente financeiro comunicará a decisão à Caixa, que irá liberar o valor

- A autorização de saque é válida por 90 dias;

- Assim que autorizado, o valor é repassado diretamente para o agente financeiro, sem passar pela conta do trabalhador.

Pode usar o FGTS na compra de imóvel usado?
Os recursos do FGTS podem ser utilizados para compra de imóvel novo, usado ou ainda para construção em terreno próprio e para aquisição de terreno e construção, desde que atendidas as condições do Fundo de Garantia.

Como usar o FGTS no consórcio imobiliário?
- O saldo do FGTS do trabalhador pode ser utilizado no sistema de consórcio, por meio de oferta de lance para obtenção da carta de crédito ou complementação do valor da carta de crédito obtida pelo trabalhador para compra de imóvel residencial construído ou na planta;

- O saldo da conta do FGTS também pode ser utilizado para amortização, liquidação de saldo devedor e pagamento de parte das prestações adquiridas em sistemas imobiliários de consórcio;

- O limite de saque do FGTS a ser utilizado na amortização ou liquidação deverá ser igual ao valor da carta de crédito;

- A administradora do consórcio deve estar devidamente autorizada a operar pelo Banco Central do Brasil; é possível consultar em www.bcb.gov.br;

- A cota de consórcio utilizada para aquisição do imóvel deverá estar em nome do trabalhador titular da conta vinculada a ser utilizada;

- O titular da conta não poderá ser detentor de financiamento ativo do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) em qualquer parte do território nacional, na data de aquisição do imóvel;

- O imóvel deve ser residencial urbano e estar registrado no cartório competente em nome do trabalhador titular da conta vinculada;

- O valor máximo de avaliação do imóvel, na data da aquisição, não pode exceder ao limite estabelecido para as operações do SFH;

- O saque da conta vinculada será em parcela única e o valor debitado será utilizado em 12 parcelas mensais, exceto nos casos em que o prazo remanescente do contrato seja inferior àquele número de parcelas, quando prevalecerá o período faltante.

Como comprar a casa própria com o FGTS futuro?
- A nova modalidade de uso do FGTS permite que o trabalhador com carteira assinada complemente um financiamento habitacional com créditos futuros do FGTS como forma de caução;

- Com o uso do FGTS futuro será possível reduzir o valor da prestação e aumentar a capacidade de pagamento em aproximadamente 8% (valor depositado na conta do trabalhador do fundo mês a mês);

- A princípio, apenas famílias com renda mensal de até R$ 2.640 poderão utilizar o FGTS Futuro;

- A decisão do uso do FGTS Futuro para financiar o imóvel é exclusiva do trabalhador e vale apenas para os novos contratos;

- Como em todas as linhas de crédito, o valor total usado será informado pela instituição financeira;

- Com base no montante depositado mensalmente pelo empregador (8% do salário do trabalhador), o banco calcula o período pelo qual, inicialmente, será necessário caucionar os depósitos futuros.

Quanto usar do FGTS futuro?
- Pela medida, as parcelas futuras do FGTS poderão ser incorporadas à base de cálculo da capacidade de financiamento, como se fosse uma renda extra;

- O banco fará uma simulação a partir dos depósitos mensais atuais feitos pela empresa do empregador à sua conta do FGTS;

- A diferença necessária para quitar a parcela será paga automaticamente pela Caixa Econômica Federal à instituição, mensalmente, com o dinheiro do trabalhador que iria para a sua conta no fundo de garantia;

- Pelas regras do Minha Casa, Minha Vida, o valor de cada parcela pode comprometer até, no máximo, 30% da renda combinada dos compradores do imóvel. Por exemplo, se a família comprovar renda de R$ 2.640, poderá pagar parcelas de até R$ 792 no financiamento;

- Se a prestação do imóvel a ser financiado for de R$ 900, por exemplo, com o FGTS futuro, essa diferença de R$ 108 por mês passa a ser complementada com os depósitos que ainda serão feitos pelo empregador;

- Esses recursos ficarão bloqueados até o pagamento da dívida;

- Se o trabalhador for demitido, ele terá de assumir a parcela que vinha do depósito do ex-empregador no FGTS. Se ficar inadimplente, pode perder o imóvel;

- Em caso de demissão sem justa causa, a multa de 40% de todo o valor depositado pelo ex-empregador será paga normalmente;

- Se acontecer alguma das demais situações de saque, como aposentadoria ou doença grave, os 8% comprometidos também não poderão ser sacados.

Como saber o saldo do FGTS?

Pelo aplicativo:
1. Baixe o aplicativo FGTS na Play Store ou na App Store;
2. Na tela inicial, clique em Entrar no aplicativo;
3. Autorize o acesso pela conta gov.br;
4. Caso seja o primeiro acesso, faça o cadastro completo;
5. Ao fazer o login, na página inicial já aparecerá o valor do saldo.

Por SMS:
- A Caixa disponibiliza o serviço de envio de mensagens via SMS para manter o trabalho informado sobre a regularidade dos depósitos e saldo do FGTS;
- É possível se cadastrar pelo aplicativo ou em uma agência da Caixa.

Internet Banking Caixa:
- Cliente da Caixa pode acessar o FGTS pelo Internet Banking no computador ou o aplicativo Caixa pelo celular ou tablet.

Fonte: https://sampi.net.br/piracicaba/noticias/2830350/brasil-e-mundo/2024/05/como-usar-o-fgts-para-comprar-um-imovel-confira-as-exigencias