Imposto de Renda 2026

A declaração do Imposto de Renda em 2026, sobre rendimentos e patrimônio de 2025, deve começar a partir da segunda quinzena de março. Para quem possui imóvel, comprou, vendeu, financiou ou recebeu aluguel ao longo do ano passado, a atenção à forma de declarar faz toda a diferença e diminui o risco de cair em malha fina.

A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar 214 e que iniciou sua transição em 2026, está focada na criação de um imposto sobre valor agregado (IVA), baseado na CBS e no IBS.

Na prática, isso não altera as regras de declaração de imóveis no Imposto de Renda em 2026: permanece a lógica debens e direitos, pagamentos efetuados e rendimentos imobiliários, explica Elias Menegale, sócio especialista em direito tributário do Paschoini Advogados.

Como declarar imóveis no Imposto de Renda

• Posse: como manter o imóvel declarado corretamente (sem “atualizar” o valor indevidamente);
• Compra à vista, na planta ou financiada: ficha, grupo, códigos e o que escrever na Discriminação;
• Venda com lucro: ganho de capital, importação e baixa do bem;
• Aluguel recebido (locador): recebimento por pessoa física e por pessoa jurídica, Carnê-Leão e como tratar a taxa da imobiliária;
• Aluguel pago (locatário): onde lançar e o que não deve entrar;
• Erros mais comuns que geram inconsistência patrimonial.

Regra central do Imposto de Renda 2026 para imóveis

A Receita Federal utiliza uma lógica consistente ao longo dos anos: imóvel é patrimônio e entra na ficha de Bens e Direitos pelo custo efetivamente pago e comprovado. Logo, não se deve utilizar o valor de mercado ou valor venal.

“O valor do imóvel só aumenta na declaração quando há desembolso de gastos incorporáveis ao bem, como entrada, parcelas, ITBI, cartório, corretagem e benfeitorias com comprovação fiscal”, afirma Menegale.

Confira as recomendações do especialista na declaração de Imposto de Renda para as situações envolvendo um imóvel.

Posse: como declarar imóvel que já era seu (e já estava no IR)

Para um imóvel que já constava na declaração antes de 2025, e se não houve compra, venda ou alteração relevante no ano, o procedimento é simples.

Onde preencher

Bens e Direitos → localizar o item do imóvel
(cadastrar apenas se o bem não tiver sido importado ou se estiver ausente)

O que conferir

• Grupo: 01 – Bens Imóveis
• Código: conforme o tipo (ex.: 11 – Apartamento, 12 – Casa, 13 – Terreno)
• Discriminação: endereço completo, matrícula/cartório, inscrição municipal/IPTU, forma de aquisição e percentual de titularidade
• Situação em 31/12/2024 e Situação em 31/12/2025: manter o custo histórico, alterando apenas se houver gasto incorporável em 2025

Erro mais comum

Atualizar o valor pelo preço de mercado ou pelo valor venal do IPTU como se fosse custo. “Isso costuma gerar ruído na evolução patrimonial”, diz Menegale.

Compra de imóvel em 2025 (à vista, na planta ou parcelado)

A compra sempre nasce na declaração pelo mesmo caminho, de acordo com o especialista do Paschoini Advogados.

Passo 1 – Ficha

Bens e Direitos → Novo

Passo 2 – Grupo e código

Grupo: 01 – Bens Imóveis

Códigos mais usados: 11 (apartamento), 12 (casa), 13 (terreno)

Passo 3 – Discriminação

Dados do imóvel
tipo do imóvel e endereço completo

Dados do contrato
data de aquisição ou assinatura
vendedor ou construtora (nome e CPF/CNPJ, quando possível)
modalidade (à vista, parcelado, na planta ou financiado)
uso de FGTS, quando houver

Valores
valor total do negócio
valor efetivamente pago até 31/12/2025

Modelo – imóvel adquirido à vista em 2025

Imóvel [tipo], localizado em [endereço], adquirido em [mês/ano] de [nome do vendedor], CPF/CNPJ [xxx], pelo valor de R$ [valor]. Custos de aquisição pagos em 2025 (ITBI, escritura/registro, taxas cartorárias e corretagem, quando aplicável) totalizaram R$ [valor]. Valor total pago até 31/12/2025: R$ [valor].

Passo 4 – Situação em 31/12

Situação em 31/12/2024: 0,00

Situação em 31/12/2025: total efetivamente pago em 2025 (preço + custos incorporáveis)

Compra de imóvel financiado em 2025

Segundo Menegale, aqui está o erro mais frequente: lançar o financiamento em “Dívidas e Ônus Reais”. O imóvel financiado deve constar em Bens e Direitos.

Passo 1 – Ficha

Bens e Direitos → Novo

Grupo: 01 – Bens Imóveis

Código: 11, 12 ou 13

Passo 2 – Discriminação

Dados do imóvel
endereço, inscrição municipal/IPTU e matrícula/cartório (se houver)

Dados do contrato
data do contrato
instituição financeira (nome e CNPJ, quando possível)
número do contrato

Valores
valor total do negócio
valor pago até 31/12/2025
FGTS utilizado, quando houver

Modelo – imóvel financiado (pronto)

Passo 3 – Discriminação

Dados do imóvel
tipo do imóvel e endereço completo

Dados do contrato
data de aquisição ou assinatura
vendedor ou construtora (nome e CPF/CNPJ, quando possível)
modalidade (à vista, parcelado, na planta ou financiado)
uso de FGTS, quando houver

Valores
valor total do negócio
valor efetivamente pago até 31/12/2025

Modelo – imóvel adquirido à vista em 2025

Imóvel [tipo], localizado em [endereço], adquirido em [mês/ano] de [nome do vendedor], CPF/CNPJ [xxx], pelo valor de R$ [valor]. Custos de aquisição pagos em 2025 (ITBI, escritura/registro, taxas cartorárias e corretagem, quando aplicável) totalizaram R$ [valor]. Valor total pago até 31/12/2025: R$ [valor].

Passo 4 – Situação em 31/12

Situação em 31/12/2024: 0,00

Situação em 31/12/2025: total efetivamente pago em 2025 (preço + custos incorporáveis)

Compra de imóvel financiado em 2025

Segundo Menegale, aqui está o erro mais frequente: lançar o financiamento em “Dívidas e Ônus Reais”. O imóvel financiado deve constar em Bens e Direitos.

Passo 1 – Ficha

Bens e Direitos → Novo

Grupo: 01 – Bens Imóveis

Código: 11, 12 ou 13

Fonte e mais informações: Portas