Saiba o que fazer ao assinar ou desfazer um contrato

Advogada de São José do Rio Preto (SP) explica o que é necessário fazer para não ter dor de cabeça com o processo burocrático do setor imobiliário.

Seja para comprar ou para alugar um imóvel, na hora de assinar um contrato surgem muitas dúvidas. O que é de responsabilidade do proprietário e o que cabe ao inquilino?

Alguns termos são difíceis de compreender e 'armadilhas' podem estar escondidas nas entrelinhas. Por isso, o g1 entrevistou a advogada Daniela Jumpire, de São José do Rio Preto (SP), que esclareceu dúvidas sobre os negócios imobiliários.

A advogada afirma que uma pergunta frequente é sobre o prazo mínimo para a locação de imóveis. Porém, em regra, não existe um período mínimo.

'É importante destacar duas situações relativas aos prazos de locação, as quais geram obrigações diferentes as partes. A primeira é prazo igual ou superior a 30 meses. Nesse tipo de contrato, com o término do prazo de locação, se não houver uma renovação, o acordo se estenderá por prazo indeterminado e o locador poderá pedir o imóvel de volta a qualquer momento', explica.

'A segunda situação é de prazo igual ou inferior a 30 meses. Com relação a esse tipo de contrato, quando houver o término do prazo da locação, se não houver a renovação por meio de novo contrato ou aditivo contratual, esta também se prorrogará por prazo indeterminado.'

Ao devolver o imóvel antes do fim do contrato, a rescisão gera o pagamento de multa, que deve ser definida em cláusula do contrato de locação, segundo a advogada.

'Caso o contrato de locação não tenha cláusula prevendo multa pela rescisão antecipada, o juiz pode determinar o valor da compensação. Geralmente os contratos estabelecem o valor referente a três meses de locação. Contudo, a Lei do Inquilinato estabelece que essa cobrança deve ser proporcional ao tempo restante para término do contrato de locação', explica Jumpire.

Se a entrega do imóvel for ao final do contrato, não havendo intenção das partes em dar continuidade à locação, deverá o locatário respeitar a entrega do imóvel na data de término do contrato, bem como devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu.

Outras dúvidas também surgem durante a desocupação de um imóvel. Jumpire afirma que a desocupação na data do término do contrato de locação é um requisito importante para evitar o pagamento de multas decorrentes do descumprimento do prazo.

O proprietário também não tem a obrigação de deixar o inquilino permanecer no imóvel até que ele consiga outro, exceto se a situação foi prevista em contrato de locação. Se o imóvel alugado apresentar problemas de utilização, cabe ao inquilino o realizar o conserto e entregar o imóvel da mesma forma que recebeu.

Após observadas as questões mencionadas, as partes precisam formalizar a rescisão e devem marcar uma data com antecedência ao término do contrato de locação para vistoria e entrega das chaves.

Sobre o despejo, Daniela Jumpire explica que 'a Lei do Inquilinato não impõe qualquer restrição de prazo para ação de despejo, que pode ser ajuizada pelo locador a partir do 1º dia de atraso no pagamento do aluguel.'

Quando o proprietário propõe ação de despejo em virtude do não pagamento de aluguéis, o inquilino no prazo da contestação poderá pagar o seu débito.

Retomada do imóvel

Outro questionamento comum é sobre a retomada do imóvel pelo locador. Segundo a advogada, ele deverá justificar sua pretensão, sendo que as opções são mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento, reparação urgente, extinção do contrato de trabalho do locatário, entre outros.

Caso o proprietário decida vender o imóvel enquanto o inquilino ainda estiver nele, é preciso observar algumas regras dispostas na Lei do Inquilinato, como conceder ao locatário o direito de preferência na aquisição do imóvel locado.

Além disso, o novo comprador do imóvel deverá respeitar o prazo previsto para término do contrato de locação, desde que haja cláusula de vigência em caso de venda e esteja averbado junto à matrícula do imóvel.

Compra e venda de imóveis

Ao fazer um contrato de compra e venda de imóvel, Daniela Jumpire ressalta a importância de solicitar ao vendedor os documentos descritos abaixo:

- Certidão de Matrícula/Transcrição
- Certidão Negativa de Débitos IPTU
- Certidão de Ações Cíveis e de Família
- Certidão de Executivos Fiscais, Municipais e Estaduais
- Certidão dos Cartórios de Protestos
- Certidão da Justiça Federal – Ações e Execuções Cíveis, Fiscais, Criminais
- Certidão da Justiça do Trabalho (CNDT)
- Certidão Conjunta de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União – (Negativa).

Se ao comprar um imóvel e ele estiver com inquilino, o novo proprietário poderá proceder da seguinte forma:

- O primeiro passo é tentar negociar tempo de permanência no imóvel por meio de um acordo amigável;
- Se não houver acordo, notifique o locatário, concedendo a ele prazo para desocupação do imóvel;
- Caso o locatário não devolva o imóvel, caberá ingresso de ação de despejo.

Outras taxas
Quando se fala na compra e venda de imóveis, outras taxas podem surgir durante o processo. Sobre as despesas com o corretor e a documentação, a advogada afirma que a regra será de quem contrata. Geralmente, esta despesa deverá correr por conta do vendedor, já que este procurou uma imobiliária.

Quanto à documentação para analisar a situação jurídica do imóvel, é comum que o comprador contrate um advogado especialista em direito imobiliário para investigar se pode comprá-lo com segurança e, neste caso, ele deverá arcar com essa despesa.

Ainda de acordo com a advogada, deve-se levar em consideração que o contrato faz lei entre as partes e se o comprador e vendedor. Por isso, é necessário ler com atenção as cláusulas contratuais.

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